Wohnungsrückgabe, welche Schäden müssen Mieter zahlen?
Angst vor der Wohnungsabgabe?
Unsere Checkliste schafft Klarheit, für welche Schäden Mieter wirklich verantwortlich sind.
Zügeln kostet – auch ohne Zügelmänner – denn die Vermieter bieten für Schäden an der Mietwohnung Sie zur Kasse. Nicht selten wird dabei jedoch versucht, dem Mieter Kosten aufzubürden, für die er gar nicht aufkommen muss.
Welche Instandstellungsarbeiten muss der Mieter vornehmen?
Der Trick heisst Reinigung – und Instandstellungsliste. Darin beschreiben Vermieter, welche Arbeiten der Mieter vor der Wohnungsabgabe vorzunehmen hat.
Doch diese Listen enthalten oft unzulässige Anweisungen. So muss der Mieter zum Beispiel keinen Service am Geschirrspüler machen, auch wenn der Vermieter das verlangt. Die Meinungen gehen jedoch auseinander, wenn bereits im Mietvertrag vereinbart wurde, dass beim Auszug ein Service fällig ist: Es gibt einzelne Schlichtungsbehörden und Gerichte, welche der Ansicht sind, dass eine solche Vereinbarung gültig ist, anders sieht das der Beobachter und beispielsweise auch der Mieterverband.
Was vom Mieter beim Auszug zu reinigen und allenfalls zu ersetzen ist, entnehmen Sie dem Merkblatt «Wohnungsübergabe»
Wann findet die Wohnungsübergabe statt?
Die Übergabe findet – je nach Vertrag und Ortsgebrauch – entweder spätestens am letzten Tag der Mietdauer oder im Laufe des Vormittags am Tag nach Beendigung des Mietverhältnisses statt.
Bei der Abgabe erstellt der Vermieter meist ein Rückgabeprotokoll, das den Zustand der Mietsache festhält und zentral ist für eine allfällige spätere Haftung des Mieters.
Das von den Parteien unterzeichnete Protokoll hat Beweisfunktion. Der Vermieter kann sich im Nachhinein nicht mehr auf Mängel berufen, die zwar bei Abnahme offensichtlich erkennbar waren, aber weder im Protokoll aufgelistet noch dem Mieter innert der darauffolgenden zwei bis drei Werktage schriftlich mitgeteilt wurden. Nur versteckte Mängel kann der Vermieter auch später noch rügen, muss das aber sofort nach Entdecken tun, sonst verliert er seine Rechte.
Hauptstreitpunkt bei der Wohnungsabgabe ist die Frage, ob eine ordentliche oder eine ausserordentliche Abnutzung vorliegt. Nur für letztere haftet der Mieter. Und nur in dem Umfang, als die Sache bei der Wohnungsabnahme überhaupt noch etwas an Wert besitzt. Massgeblich ist also der Zeitwert und nicht der Anschaffungswert.
Ein Beispiel: Für Abschliff und Versiegelung eines Parketts ist die Lebensdauer zehn Jahre. Liegt die letzte Behandlung des Parkettbodens schon zwölf Jahre zurück, ist sie heute vollständig abgeschrieben und somit nichts mehr wert. Der Mieter muss für Kratzer im Parkett nicht mehr geradestehen. Die massgebende Amortisationsdauer für jeden Einrichtungsgegenstand findet man in der Lebensdauertabelle des Mieterinnen- und Mieterverbands.
Diese Amortisationsdauer gilt aber nicht für eine übermässige Abnutzung, die einen zusätzlichen Schaden verursacht hat. Hier muss der Mieter ungeachtet der Lebensdauer für den Zusatzschaden aufkommen. Häufig sind das etwa Raucherschäden an den Wänden.
Änderungen an der Mietsache rückgängig machen?
Schliesslich wird manchmal darüber gestritten, ob ein Mieter Änderungen an der Wohnung, die er selber vorgenommen hat, rückgängig machen muss. Grundsätzlich muss er dies, sofern er für die Änderungen keine schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt hat. Rote Wände, die bei Mietantritt weiss waren, müssen also selbst nach Ablauf der achtjährigen Lebensdauer eines Anstrichs wieder weiss gestrichen werden.
Sind sich die Parteien uneinig, ob eine Abnutzung ordentlich oder ausserordentlich ist, sollte der Mieter einen Vorbehalt auf dem Protokoll anbringen: «Der Mieter ist der Ansicht, dass es sich hierbei um eine ordentliche Abnutzung handelt.» Auch ist es oft sinnvoll, für anerkannte Schäden eine konkrete Summe einzutragen. Findet man gar keine Einigung, sollte der Mieter das Protokoll nicht unterschreiben.
